Fluctuation des taux d’intérêt et valeur économique

Chers lecteurs, tout d’abord, je tiens à vous rappeler que je suis courtier hypothécaire commercial.

Je ne suis, ni économiste, ni spécialiste des mouvements économiques, ni même devin en la matière.

Ce texte représente une opinion personnelle que je vous partage sur ma vision à court et moyen terme du marché immobilier multilogements et de l’impact de la fluctuation des taux d’intérêt sur vos investissements immobiliers. On me demande très souvent :

Tout d’abord, il faut comprendre comment les taux d’intérêt se comportent sur le marché et surtout, la différence entre les taux fixes et variables. Les taux fixes fluctuent en fonction du taux des obligations hypothécaires du Canada (CMB – Commercial Bond Yields). Le taux variable quant à lui fluctue en fonction de la décision de la Banque du Canada d’augmenter ou diminuer son « taux directeur ». Le CMB est celui qui bouge en premier. Il est influencé par l’économie et l’anticipation des investisseurs. Le taux directeur quant à lui fluctue en fonction de la décision de la Banque du Canada d’influencer l’économie, le taux d’inflation et surtout, afin de réduire l’écart entre les taux fixes et les taux variables. Ainsi, depuis le 1er février 2021 jusqu’à 28 février 2022, le CMB est passé de 0,71% à 2,07%, soit une progression de 1,36%. Il est facile de deviner que la Banque du Canada rehaussera son taux directeur d’au moins 0,75% en 2022 en raison de la hausse des CMB et, surtout, pour ralentir l’inflation. À cet effet, le 2 mars dernier, le taux directeur est passé de 0,25% à 0,50%. En résumé, le CMB est un peu comme une boule de cristal de la décision de la Banque du Canada de modifier son taux directeur. Ainsi, quand vous me demandez si les taux fixes vont bientôt monter sachant que la Banque du Canada a rehaussé son taux directeur, ma réponse est la suivante : Il est déjà trop tard… voilà déjà 12 mois que les taux fixes sont en augmentation constante.

Est-ce que les taux fixes vont continuer d’augmenter en 2022 ? Avant que Vladimir Poutine ne s’attaque à l’Ukraine, je vous aurais répondu que la plupart des économistes des grandes banques Canadiennes prévoyaient une augmentation des taux fixes d’au moins 0,75% d’ici la fin de 2023. Aujourd’hui, rien n’est moins certain, car la volatilité provoquée par la guerre brouille les cartes et rend notre boule de cristal beaucoup plus floue.

Qu’est-il arrivé à la valeur économique de vos immeubles à revenus depuis février 2021 et que pourrait-il arriver à cette même valeur avec une hausse des taux fixes dans la prochaine année ?

Avant d’analyser le cas fictif que je vous présente, conservez à l’esprit qu’une valeur économique est un moyen d’évaluer la capacité d’emprunt d’un immeuble. Une valeur économique n’est pas une valeur marchande. Pour illustrer l’impact de ce changement, je vous soumets ici un exemple qui parle de lui-même.

Cas fictif

–        Immeuble de 12 logements acheté le 1er juillet 2020 au prix de
–        Hausse des revenus annuels de 3%/année
–        Dépenses équivalentes à 30% des revenus bruts
–        Amortissement de 30 ans basé sur un prêt SCHL

Grâce à ce tableau, vous comprenez que la valeur économique des immeubles diminue au fur et à mesure de l’accroissement des taux d’intérêt. Alors, comment expliquer que le prix des immeubles est toujours de plus en plus cher ?

Le prix d’un immeuble et/ou la valeur marchande sont influencés par l’offre et la demande. Ainsi, depuis les deux dernières années, la demande n’a cessé d’augmenter ce qui, naturellement, a fait hausser les prix. En 2019/2020, il était logique de payer entre 10% et 15% plus cher qu’une valeur économique. Aujourd’hui, les immeubles se vendent entre 25% et 35% plus cher que la valeur économique. Qu’arrivera-t-il dans un contexte où les prix augmentent et les valeurs économiques diminuent ? Simple, la mise de fonds de l’acheteur devra de nouveau s’accroître à un point tel où, à un certain moment donné, il ne sera plus logique de payer aussi cher pour le rendement qu’un immeuble pourra fournir à son investisseur.

Actuellement, les vendeurs ne réalisent pas encore que le pouvoir d’achat des acheteurs diminue comme neige au soleil. De plus en plus d’acheteurs réalisent déjà qu’il n’est plus logique de payer aussi cher. Ainsi, dans les prochains mois, au fur et à mesure de l’accroissement des taux fixes, nous assisterons à un ralentissement du marché et des baisses de prix. Déjà sur Centris, nous constatons de légères baisses de prix, ce qui nous permet de croire que le prix des immeubles pourra se négocier à des prix plus abordables d’ici les 18 prochains mois.

En attendant, chers propriétaires à revenus, que devez-vous faire ? Simple, vous devez refinancer immédiatement vos immeubles au maximum avant la prochaine hausse des taux fixes et, par la suite, patienter jusqu’au moment où les prix seront plus abordables. Ainsi, vous profiterez de votre pouvoir d’achat actuel afin d’acheter de belles opportunités futures.

Pour nous joindre afin de refinancer vos immeubles à revenus dès maintenant, rendez-vous sur notre site au www.multi-plex.ca